Cosun köşe yazısında, kiracı ve mülk sahibi arasında oluşan polemiği kaleme alarak hukuki oluşumları değerlendirdi.
Avukat Cihan Cosun’un köşe yazısı;
Kiracı-Mülk Sahibi Polemiğine Objektif Bir Bakış
Değerli okurlar; ilk yazımla sizlere merhaba diyorum. Bundan sonra güncel hukuki sorunlar ve yeri geldiğinde çözüm önerilerim ile sizlere ışık tutmaya çalışacağım. Bilindiği üzere, ülkemizin özellikle son yıllarda girdiği ekonomik türbülans ve üzerine hepimizi derinden üzen deprem afeti nedeniyle kira meselesi kanayan bir toplumsal yara haline gelmiştir.
Enflasyondaki hızlı artış, konut arzının daralması, gayrimenkul değerini etkileyen sair faktörlerle beraber bir de bunun üzerine “asrın felaketi” deprem eklenince ayakta kalan mülk (konut ve işyeri) sahipleri kira bedellerinde fahiş oranda artışa gitmeye başladı.
Esasen mülkün değeri yükselince, kira bedelinin de artması doğaldır. Zira kira bedelinin hesaplanmasında gayrimenkul değerlemesi esas alınmaktadır. Bununla beraber, ekonomik krizi ve depremi fırsat bilen bazı mülk sahipleri, kiracılarına fahiş denilecek oranlarda kira zammı yapmaya başlamış; kiracıları bu zamları kabul etmeyince de kiracılarını çeşitli bahanelerle tahliye etmeye uğraşmaktadırlar. Tabii ki oturduğu evi, kullandığı işyerinin yıkılması nedeniyle zorda kalan ve kiracının oturduğu eve, kullandığı işyerine samimi ihtiyacı bulunan mülk sahipleri de bulunmaktadır. Bu noktada iki tarafın da haklarını iyi bilmesi gerekmektedir.
Öncelikle konut kiralarında artışla ilgili 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na konulan geçici hükümle 2 Temmuz 2023 tarihinden 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenecek kiralamalara tabi olan konut (ev) kira sözleşmelerinde kira artışları, bir önceki yıl kira tutarının %25'ini geçemeyecektir. Bunun tek istisnası, iki tarafın %25 den daha yüksek kira artış oranında anlaşmasıdır. Yoksa bu hüküm, ev sahibini bağlayıcı olup ev sahibinin daha yüksek artış oranında ısrar etmesi halinde, Kanunun açık hükmü karşısında kiracının haklı bulunacağı da açıktır. Ancak %25’lik bu sınırlama, işyerlerini kapsamamaktadır. Bu nedenle, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranındaki artış kuralı uygulanmaya devam edecektir.
Konut kiralarında %25 den fazla artışı; ancak kira bedelinin yeniden tespiti ve uyarlama davası denilen davalar yoluyla mümkün olabilir ki; Yargıtay, mülk sahibinin böyle bir hakkı olduğunu dile getirmektedir. Ancak bu davaların kabul edilebilmesi için belli başlı bazı şartlar aranmaktadır. Bu konuyu anlatmaya köşem yetmeyeceğinden, başka bir yazımda bu konuya yer vereceğim.
Son olarak kira uyuşmazlıklarında; 1 Eylül 2023 itibariyle dava şartı (zorunlu) arabuluculuk kurumu getirilmiştir. Taraflar, yani kiralayan ve kiracılar, davadan önce bizzat ya da avukatları aracılığıyla arabuluculuk yoluna başvurup kira artış oranları sorununu çözmeyi denemek zorundadır. Dava öncesi tarafların yargılama harç ve giderlerine katlanmadan konuyu müzakere etmesi açısından arabuluculuk yolunu faydalı buluyorum. Arabulucu görevini iyi yaptığı takdirde, iki taraf da beklentilerinden fedakârlık yaparak ortak bir noktada buluşabilmekte ve makul şartlarda anlaşabilmektedir. Hayvanlar, koklaşa koklaşa; insanlar, konuşa konuşa anlaşır demişler. Kanunlar, toplum olarak bize bir yere kadar yardımcı olabilir. Önemli olan dürüst ve vicdanlı hareket ederek hukuki sorunlarımızı çözebilmektedir. Yazıma, merhum Sezai Karakoç’un şu dizeleri ile son vermek istiyorum:
“Neyse ki yarın var, Umutların en sevdiği gün.”
Yeni bir yazıda buluşmak dileğiyle efendim. Hoşçakalınız…
